Preistreiber-Cocktail für Anlageimmobilien
Dass Anlageimmobilien – Immobilien als Kapitalanlage - von Privaten und Institutionellen Kapitalanlegern seit Jahrzehnten rege nachgefragt werden ist Binsenwahrheit. Aber seit das globale Geld- und Finanzsystem 2008 völlig aus dem Ruder gelaufen ist und sich ein Kollaps – wie er sich auch immer gestalten wird – nicht mehr abwenden lässt, befindet sich die Preisentwicklung für Immobilien in vielen Teilmärkten auf einem exorbitanten Höhenflug. Trotz steigender Leerstände wird beispielsweise in den Teilmärkten Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Geschäftshäuser munter weiter gebaut. Baulandpreise, insbesondere für den Wohnungsbau im urbanen Raum der schweizerischen Mittel- und Grossstädte, klettern auf schwindelerregendes Niveau.
Es bedarf keiner vertieften Marktuntersuchung um belastbar feststellen zu können, dass Angebot und Nachfrage in fast allen Teilmärkten für Anlageimmobilien gänzlich aus der Balance gefallen sind. Einem zunehmend panikartigen Nachfrageschub steht ein stetig rückläufiges Angebot gegenüber. Während der letzten Jahre war das Transaktionsvolumen von Mehrfamilienhäusern davon besonders betroffen. So wirkt beispielsweise für Mehrfamilienhäuser eine geradezu versiegende Verkaufsbereitschaft bei epochalem Tiefzinsniveau als kraftvoller Preistreiber-Cocktail. Denn der Mangel an vermeintlich sicheren alternativen Anlagemöglichkeiten und der drohende Crash des arg havarierten Finanzsystems haben die Zahlungsbereitschaft der Investoren extrem angeheizt.
Eine derart begründete Preisentwicklung lässt sich auch für Bauland und Bauvorhaben feststellen. Bei einem reduzierten Handelsvolumen für Bestandesliegenschaften bietet die Neubauproduktion eine naheliegende und verlockende Option. Vor diesem Hintergrund kann zudem festgestellt werden, dass Baubewilligungen für Anlageobjekte, welche von institutionellen Investoren beantragt wurden, zugenommen haben. Diese Entwicklung macht deutlich, dass die Anleger nicht mehr nur auf baubewilligte Projekte fokussiert sind. Sie sind bereit, früher als traditionellerweise, in den Entwicklungsprozess einzusteigen und damit Chancen und Risiken für Bauvorhaben selber zu steuern. Es versteht sich, dass der Erfolg solcher Anlagestrategien auf ausgewiesene Managementkapazitäten auf Seiten der Investoren angewiesen ist. Denn sinkende Cashflow-Renditen durch Entwicklungsgewinne zu kompensieren, ist im aktuellen Marktumfeld eine sehr sportliche Angelegenheit.
Bei bemerkenswerten, teilweise beschleunigten Trends und Entwicklungstendenzen (z.B. Onlinehandel, Demografie, Mobilität, Digitalisierung und Arbeitsmarkt 4.0 etc.) kann dieser Preistreiber-Cocktail verhängnisvolle Wirkung auf das investierte Kapital entfalten. So muss damit gerechnet werden, dass gleichzeitig Ertragsrisiken und steigende Zinsen auf einander treffen werden. Es lässt sich erahnen, dass Wert- und Preiseinbrüche drohen, welche diejenigen der 1990er Jahre als relativ harmlos erscheinen lassen.
Wann welche Faktoren wirksam werden, bleibt abzuwarten. Die Trendwende wird sich einstellen und möglichweise schneller als allgemein erwartet. Natürlich wird dann «Leadership» gefordert werden.
Für das strategische Immobilienmanagement besteht so für manches Portefeuille ziemlich akuter Handlungsbedarf.
Gut beraten ist, wer diesen rechtszeitig erkennt und den verhängnisvollen Preistreiber-Cocktail nicht als alternativlos hinnimmt.
