Shoppingcenter unter Druck
Zahlreiche Shoppingcenter sind existenziell bedroht
Die Publikation von Marktreports und Schlagzeilen zum Thema „Shoppingcenter unter Druck“ oder ähnlich, reisst nicht mehr ab – wie auch? Die ungestoppt sinkende Umsatzproduktivität pro m2 Verkaufsfläche ist nun einmal Faktum. Schuld daran sind offensichtlich die in jedem Fachforum gesetzten Binsenwahrheiten: 30m2 Verkaufsfläche pro 100 Einwohner in der Schweiz entsprechen der höchsten Dichte an Shoppingcentern in Europa, der Kaufkraftabfluss von gegen CHF 10 Mia. pro Jahr ins grenznahe Ausland sowie der stetig wachsende E-Commerce-Umsatzanteil. So wird der Ruf nach neuen Impulsen und Ideen dieser Entwicklung Einhalt zu gebieten, lauter. Zu Recht, denn tatsächlich haben gemäss Lagebeurteilung der WMI zwischen 50 und 60 der total 180 Shoppingcenter nicht nur mit sinkenden Umsätzen und Vermietungsproblemen zu kämpfen, sondern sind existenziell bedroht.
Mit trendigen Empfehlungen lassen sich Schieflagen nicht richten
Welches sind nun die an Fachforen propagierten, neuen Impulse und Ideen? Naheliegenderweise wird zuerst einmal ein sogenannter Revitalisierungs- oder Sanierungsbedarf festgestellt. Es werden einhergehend die Kreation „emotionaler Erlebniswelten“, die Erhöhung des Gastronomieanteils und somit der Verweildauer, die Akquisition eines Retailers, welcher noch nicht in der Schweiz tätig ist, um dem Angebotsmix Einzigartigkeit zu verleihen, oder gar die Fokussierung auf das Kundensegment „Silver-Shopper“ empfohlen. Solche Empfehlungen mögen für Shoppingcenter in Marktführerposition – zur Lancierung von Optimierungsprogrammen – vielleicht hilfreich sein. Für die zahlreichen Shoppingcenter, welche in prekäre Schieflage geraten sind, greifen sie in den meisten Fällen entschieden zu kurz.
Reflektiere ich meine Berufspraxis seit 1985 für diesen Immobilien-Teilmarkt, muss ich feststellen, dass die aus der aktuellen, sehr ungemütlichen Situation heraus diskutierten Empfehlungen und Lösungsansätze alles andere als neu und innovativ sind.
Neu ist der epochale Wandel,
mit dem Anspruch auf adäquaten Leadership
Ob ein Revitalisierungsprogramm oder ein Redevelopment ansteht, im Zentrum stehen folgende zwei Schlüsselfragen: Ist die strategische Existenzgrundlage noch gegeben? Eine schlüssige Antwort darauf, ist unabdingbar. WMI nennt dies den EKG-Existenz-Risiko-Check. Das E inzugsgebiet, die K onkurrenzsituation und G rösse des Centers stehen bekanntlich in Wechselwirkung zueinander. Welches ist die nachhaltige und chancenreichste Marktpositionierung? Denn die Position am Markt, also die präzise Einordung des Angebotes im Vergleich zur Konkurrenz muss gelingen, um eine überzeugende Strategie überhaupt kreieren zu können. Dem Kampf um Marktanteile ausgesetzt, braucht jedes Shoppingcenter für sein korrekt definiertes Einzugsgebiet eine massgeschneiderte, strategische Stossrichtung. Was trivial klingen mag, gestaltet sich in der Praxis als sehr anspruchsvoll. Wohl auch deshalb werden diese beiden Schlüsselfragen nicht mit genügend Tiefgang beantwortet. Standardisierte Strategieansätze jedenfalls, müssen im aktuellen und zukünftigen Marktumfeld als untauglich gelten. Gefordert wird nichts weniger als hohe Kompetenz in Unternehmungsführung, gleichermassen für die strategische und operative Ebene, mit stringenter Marketingpolitik.
Turnaround rechtzeitig anpacken
Der aktuellen Geld- und Zinspolitik sei Dank, mit einem Hypothekarzins um 1% verliert selbst augenfälliger Handlungsbedarf an Priorität. Besteht jedoch der Anspruch das Anlagevermögen nachhaltig zu sichern, wäre der Aufschub eines grundsätzlich noch möglichen Turnarounds ein schlechter Rat. Gerade während dieser (noch) Extrem-Tiefzinsphase empfiehlt es sich, mindestens die Chancen und Risiken eines Turnarounds professionell auszuloten, um den richtigen Zeitpunkt nicht zu verpassen.
WMI Real Estate Marketing AG
Peter Roland Wittwer MRICS
Expert für Marketing & Development in Real Estate
