Wert & Preis ist nicht dasselbe
Zwischen Wert und Preis besteht ein grundsätzlicher Unterschied. Trotzdem hält sich eine problematische Vermischung dieser Begriffe hartnäckig.
Musiker messen einer bestimmten Geige völlig unterschiedliche Werte bei. Gemessen wird etwa nach dem Klang, dem Zustand und baulichen Besonderheiten des Instrumentes. Wurde die Geige von Yehudi Menuhin oder Paganini bespielt, verspricht sich der eine oder andere Musiker verheissungsvolle Inspiration. Für Sammler hingegen mag der Wert einer Geige in ihrer Einzigartigkeit, im Ruf des Geigenbauers und aus welcher Epoche sie stammt, begründet liegen. Der Preis wird letztlich von subjektiven Kriterien und individuellen Interessen im Markt bestimmt.
Eine von Paganini bespielte Geige oder das von Einstein bewohnte Haus in Bern, spenden allein eben deswegen - je nach individuellen Vorstellungen - mehr oder weniger Nutzen. Zwischen Wert und Preis besteht ein grundsätzlicher Unterschied. Trotzdem hält sich unter vielen Akteuren eine unzulässige Vermischung dieser Begriffe hartnäckig.
Bewertungen im Rahmen der Rechnungslegung oder einer Transaktion und die Anwendung verschiedenster Bewertungsmethoden führen in der Immobilienökonomie immer wieder zu Diskussionen. Der Preis ist das Ergebnis einer Tauschaktion und daher immer gekennzeichnet von konkreten Vorstellungen der Verhandlungsparteien. Individuelle, subjektive Interessen bestimmen also den Preis. Der Wert hingegen ist eine Grösse, welche den aggregierten Preisvorstellungen einer grösseren Gruppe von Marktteilnehmern entspricht. Im Grunde stellt der Wert eine Prognose für den im Markt erzielbaren Preis dar. Ein solcher Wert basiert auf einer Schätzung, welche unter objektiven Gesichtspunkten hergeleitet und somit für jedermann nachvollziehbar ist. Er definiert sich als „der geschätzte Wert, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen Verkäuferschaft und Käuferschaft, nach angemessenem, aktiven Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden soll, wobei jede Partei mit Sachkenntnis und ohne Zwang handelt“.
Unabhängig von der Wahl der richtigen Bewertungsmethode ist es die Aufgabe des Bewertungsexperten, einen „objektivierten, fairen“ Wert zu ermitteln, der vom Markt unter den oben aufgeführten Bedingungen gestützt wird. Selten ist der Markt aber effizient genug, dass ein geschätzter Wert von Käufer- und Verkäuferschaft akzeptiert wird. Wert und Preis sind deshalb eben nicht dasselbe !
Individuelle Ertragserwartungen und Kapitalkosten von privaten oder institutionellen Anlegern, unterschiedliche Beurteilung von Konjunk-turaussichten, Marktgeschehen und Potenzialen sowie eine subjektive Interessenlage, beispielsweise diejenige des direkten Nachbarn, spielen letztlich eine preisbestimmende Rolle. Vorstellungen des Bewertungsexperten, der Verkäufers- und Käuferschaft können somit wesentlich voneinander abweichen. Der Markt bestimmt den Preis.
Fazit
Für die Wertediskussion ist eine präzise Sprache unabdingbar. Ob Verkehrswert, Marktwert, Belehnungswert oder Potenzialwert, sie alle drücken einen möglichen Immobilienwert unter der Prämisse spez-ifischer Annahmen aus. In der Immobilienökonomie ist es deshalb unumgänglich, alle relevanten Bewertungsprämissen transparent offen zu legen. Denn vorab der Eigentümer muss sich für die Preisfindung auf eine solide Basis stützen können.
Mit der Positionierung des Objektes am Markt, der Qualität des Ver-kaufskonzeptes und der Verhandlungskompetenz wird der tatsächlich erzielbaren Preis in hohem Masse mit bestimmt.
